Der Energieausweis ist für viele Immobilienbesitzer und Mieter in Deutschland ein bekanntes Dokument, das die Energieeffizienz eines Gebäudes darstellen soll. Doch trotz seiner gesetzlichen Verankerung im Gebäudeenergiegesetz (GEG) hat dieses Dokument in der Praxis oft erstaunlich wenig Aussagekraft.

Die Unterschiede zwischen Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis führen zu widersprüchlichen Bewertungen derselben Immobilie, während die angegebenen Energiekennwerte kaum Rückschlüsse auf die tatsächlichen Heizkosten zulassen. Besonders problematisch ist, dass der Energieausweis die Nutzungsgewohnheiten der Bewohner nicht berücksichtigt – ein sparsamer Mieter kann auch in einem energetisch schlechten Wohngebäude niedrige Verbrauchswerte erzielen.

Die Deutsche Energie-Agentur (dena) bestätigt, dass selbst bei korrekter Ausstellung die Aussagekraft des Energieausweises begrenzt bleibt. Der Primärenergieverbrauch und der Endenergieverbrauch werden oft falsch interpretiert, und energetische Sanierungen finden im Ausweis nicht immer die angemessene Berücksichtigung.

Energieausweis: Fehlende Aussagekraft für Immobilien

Der Energieausweis soll eigentlich die energetische Qualität des Gebäudes transparent machen. Als verpflichtendes Dokument bei Verkauf und Vermietung von Immobilien gedacht, verspricht er Käufern und Mietern Klarheit über künftige Energiekosten. Doch die Realität sieht anders aus.

In meinen 15 Jahren als Energieberater habe ich hunderte Energieausweise ausgestellt – und dabei festgestellt, dass ihre Aussagekraft oft gegen null tendiert. Warum? Die Berechnungsmethoden sind zu standardisiert und berücksichtigen die tatsächlichen Gegebenheiten kaum.

Die Deutsche Energie-Agentur (dena) veröffentlichte eine Studie, die erhebliche Abweichungen zwischen berechnetem Bedarf und tatsächlichem Verbrauch aufzeigt – manchmal bis zu 108%! Stellen Sie sich vor: Sie kaufen eine Immobilie mit vermeintlich niedrigen Energiewerten und zahlen dann doppelt so viel für Heizung und Warmwasser.

Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis: Unterschiede und Probleme

Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Beide haben ihre eigenen Schwächen.

Der Bedarfsausweis basiert auf theoretischen Berechnungen der Gebäudeeigenschaften. Man schaut sich Wärmedämmung, Anlagentechnik, Fenster und weitere bauliche Faktoren an. Das klingt zunächst vernünftig. Der Haken: Diese Berechnungen setzen standardisierte Nutzungsbedingungen voraus. Als würden alle Menschen identisch heizen und lüften!

Beim Verbrauchsausweis werden dagegen die tatsächlichen Verbrauchswerte der letzten drei Jahre zugrunde gelegt. Dies scheint praxisnäher, hat aber einen entscheidenden Nachteil: Der Verbrauch hängt stark vom individuellen Heizverhalten der Bewohner ab. Eine sparsame alleinstehende Person verbraucht natürlich weniger als eine fünfköpfige Familie. Das Gebäude kann energetisch miserabel sein, erscheint aber im Ausweis als effizient!

Besonders problematisch: Die aktuelle 3-Jahres-Betrachtung bei Verbrauchsausweisen umfasst nun hauptsächlich Krisenjahre (Corona, Energiekrise 2022) – keine „Normalverbrauchs“-Perioden mehr.

Einfluss des Gebäudes auf die energetische Bewertung

Das Gebäude selbst beeinflusst maßgeblich die energetische Bewertung. Doch viele wichtige Faktoren werden im Energieausweis nur oberflächlich oder gar nicht berücksichtigt.

Was passiert bei einer Immobilie, deren Baugenehmigung vor dem November 1977 gestellt wurde? Hier gelten andere Regeln als bei neueren Gebäuden. Der Energieausweis enthält allgemeine Angaben zum Gebäude wie Baujahr und Fläche, aber die tatsächliche energetische Qualität des Gebäudes wird oft nicht korrekt abgebildet.

Ein weiterer Knackpunkt: Die Gebäudenutzfläche als Berechnungsgrundlage führt zu inkonsistenten Ergebnissen je nach Aussteller. Ich habe selbst erlebt, wie zwei Energieberater für dasselbe Wohngebäude deutlich unterschiedliche Flächen ermittelt haben – mit entsprechenden Auswirkungen auf die Kilowattstunden pro Quadratmeter.

Bei älteren Gebäuden ist die Lage besonders kritisch: Hier werden Wärmeverluste durch Gebäudeundichtigkeiten in Bedarfsausweisen überdurchschnittlich hoch angesetzt. Ist das gerecht? Nein!

Energiebedarfsausweis: Theoretische Werte ohne Praxisbezug

Der Energiebedarfsausweis soll theoretisch die beste Aussage über die energetische Qualität liefern. In der Praxis? Theoretisch, theoretisch…

Die Normberechnung (DIN V 18599) unterstellt unrealistische Beheizungsszenarien. Niemand heizt alle Räume gleichmäßig auf 20 Grad, 24 Stunden am Tag. Trotzdem wird genau das angenommen.

Wie oft habe ich Bedarfsausweise gesehen, die für ein Gebäude mit weniger als fünf Wohnungen einen Energiebedarf ausgewiesen haben, der nichts mit der Realität zu tun hatte! Die berechneten Werte können vom tatsächlichen Energieverbrauch so stark abweichen, dass sie für Mieter und Käufer irreführend sind.

Der Energiebedarfsausweis betrachtet das Gebäude als Ganzes. Das führt zu einem weiteren Problem: Energieausweise für Gesamtgebäude ignorieren Unterschiede zwischen einzelnen Wohneinheiten. Die Dachgeschosswohnung hat einen völlig anderen Energiebedarf als die Wohnung in der Mitte des Gebäudes!

Auswirkungen auf Mieter und Käufer von Wohngebäuden

Die mangelnde Aussagekraft von Energieausweisen hat weitreichende Folgen für Mieter und Käufer. Vor allem beim Immobilienkauf trifft man Entscheidungen, die jahrzehntelange finanzielle Auswirkungen haben.

Seit der Einführung der Pflichtangabe von Energiekennwerten in Immobilienanzeigen sollen Interessenten die Energieeffizienz verschiedener Objekte vergleichen können. Doch dieser Vergleich führt oft zu Fehlentscheidungen, weil die ausgewiesenen Werte irreführend sind.

Was nutzt es, wenn ein Ausweis zehn Jahre lang gültig ist, aber schon bei seiner Erstellung die Realität nicht abbildet? Für Sie als Käufer oder Mieter bedeutet das: Verlassen Sie sich nicht blind auf die Farbskala im Energieausweis!

Irreführender Energieverbrauch und Heizkosten

Die im Energieausweis angegebenen Werte zum Energieverbrauch können stark von den tatsächlichen Heizkosten abweichen. Warum ist das so?

Bei Verbrauchsausweisen basieren die Angaben auf den Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen der Vormieter oder -eigentümer. Deren Heizgewohnheiten können völlig anders sein als Ihre. Ein Single, der tagsüber nie zuhause ist, verbraucht naturgemäß weniger als eine vierköpfige Familie.

Besonders problematisch: Die Energieeffizienzklassen geben keine direkten Rückschlüsse auf konkrete Heizkosten. Sie zeigen nur relative Werte an. Eine Immobilie mit Klasse D kann unter Umständen günstiger zu beheizen sein als eine mit Klasse C – je nach individueller Nutzung und weiteren Faktoren wie dem lokalen Klima.

Bei Bedarfsausweisen wird’s nicht besser: Hier geben die jährlichen theoretischen Kennwerte oft ein zu pessimistisches Bild ab. Bei der Begehung des Gebäudes werden standardisierte Annahmen getroffen, die selten der Realität entsprechen. Ich habe es oft erlebt: Der ausgewiesene Energiebedarf lag deutlich über dem tatsächlichen Verbrauch.

Die Verwendung des Heizwerts statt des Brennwerts verfälscht zudem die Kennzahlen bei modernen Brennwertheizungen. Dadurch erscheinen manche Gebäude ineffizienter, als sie tatsächlich sind.

Vernachlässigte energetische Sanierung bei der Bewertung

Ein weiterer kritischer Punkt: Energieausweise berücksichtigen durchgeführte energetische Sanierungen oft nicht angemessen. Haben Sie beispielsweise vor kurzem eine neue Heizung einbauen lassen oder die Dämmung verbessert? Im Verbrauchsausweis schlägt sich das erst nach Jahren nieder.

Bei Bedarfsausweisen kommt es auf die Sorgfalt des Ausstellers an. Online-erstellte Energieausweise weisen häufig Qualitätsmängel durch ungeprüfte Eingabedaten auf. Wer sich nicht die Mühe macht, das Gebäude genau zu untersuchen, überträgt einfach Standardwerte – unabhängig davon, ob tatsächlich saniert wurde oder nicht.

Die energetische Sanierung von Gebäuden ist ein kontinuierlicher Prozess. Ein Energieausweis, der vor einigen Jahren ausgestellt wurde, spiegelt möglicherweise nicht den aktuellen Zustand wider. Dabei dürfen Energieausweise durchaus bis zu zehn Jahre alt sein, bevor eine Neuerstellung notwendig wird. Die Daten zur Erstellung eines Energieausweises dürfen höchstens 18 Monate zurückliegen – in dynamischen Immobilienmärkten mit ständigen Modernisierungen ist das eine Ewigkeit.

Dies führt dazu, dass Käufer und Mieter keine zuverlässige Grundlage für ihre Entscheidung haben, wenn sie wissen möchten, wie energieeffizient ein Gebäude tatsächlich ist.

Grenzen des Energieausweises und mögliche Verbesserungen

Die beschriebenen Probleme machen deutlich: Der Energieausweis hat in seiner aktuellen Form erhebliche Grenzen. Was können wir tun, um die Situation zu verbessern?

Zunächst müssten die Berechnungsmethoden realitätsnäher werden. Die aktuellen Regelungen nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV) ersetzt hat, gehen zwar in die richtige Richtung, reichen aber nicht aus.

Ein vielversprechender Ansatz wäre die bessere Integration von Smart-Ready-Indikatoren, die in aktuellen Energieausweisen nicht berücksichtigt werden. Diese könnten den tatsächlichen Gebäudezustand und die Nutzung viel genauer abbilden.

Die fehlende Harmonisierung mit europäischen EPC-Standards (Energy Performance Certificate) mindert zudem die internationale Vergleichbarkeit. Hier müssten die Vorgaben des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung angepasst werden.

Steigerung der energetischen Qualität durch Sanierung

Trotz aller Kritik am Energieausweis: Die Steigerung der energetischen Qualität durch Sanierung bleibt ein wichtiges Ziel. Der Energieausweis enthält immerhin Empfehlungen für kostengünstige Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz.

Mit der Umsetzung der Maßnahmen können Sie als Eigentümer nicht nur Energie sparen, sondern auch den Wert Ihrer Immobilie steigern. Besonders lohnend sind oft:

• Wärmedämmung der Gebäudehülle
• Modernisierung der Heizungsanlage
• Einbau moderner Fenster
• Optimierung der Anlagentechnik

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle bietet dafür verschiedene Förderprogramme an. Eine professionelle Energieberatung kann hier wertvolle Hinweise geben, welche Maßnahmen für Ihr spezifisches Gebäude am sinnvollsten sind.

Wichtig: Diese Werte können je nach Gebäudezustand stark variieren. Man sollte nicht vergessen, dass auch bei sanierten Gebäuden der Energieausweis oft nicht die tatsächlichen Einsparungen korrekt abbildet.

Kritik an Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis: Alternativen

Sowohl Bedarfsausweis als auch Verbrauchsausweis haben ihre Schwächen. Was wären Alternativen?

Eine Möglichkeit wäre die Kombination beider Ansätze: Der theoretische Bedarf wird mit dem tatsächlichen Verbrauch abgeglichen und interpretiert. Dies würde ein realistischeres Bild liefern.

Ein weiterer Ansatz könnte die verstärkte Einbeziehung realer Nutzungsdaten sein. Moderne Messgeräte können den Energieverbrauch detailliert erfassen und damit genauere Aussagen ermöglichen.

Man könnte auch überlegen, ob nicht ein differenzierteres System sinnvoll wäre:

• Kurzfristiger Energieausweis: Zeigt den aktuellen Verbrauch und ist nur begrenzt gültig
• Langfristiger Energieausweis: Bewertet die strukturelle Energieeffizienz des Gebäudes

Die Aussteller von Energieausweisen spielen dabei eine entscheidende Rolle. Nur qualifizierte Fachleute können wirklich aussagekräftige Dokumente erstellen. Derzeit dürfen verschiedene Berufsgruppen Energieausweise ausstellen, was zu unterschiedlichen Qualitätsniveaus führt.

Was meinen Sie? Haben Sie Erfahrungen mit Energieausweisen gemacht, die von der ausgewiesenen Effizienzklasse abweichen? Bei uns in der Praxis ist das jedenfalls Alltag.

Der Vergleich von Gebäuden ermöglichen – das war eigentlich das Ziel des Energieausweises. Davon sind wir noch weit entfernt. Immerhin: Wer seinen Energieausweis nicht vorlegen kann, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Die Transparenz wird also erzwungen, auch wenn die Aussagekraft zu wünschen übrig lässt.