Der Energieausweis ist ein wichtiges Dokument für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, das die Energieeffizienz des Gebäudes transparent macht. Er gibt Auskunft über den Energieverbrauch oder -bedarf und die damit verbundenen Energiekosten, was für potenzielle Mieter oder Käufer einer Immobilie entscheidende Informationen liefert.

Die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises bei Vermietung und Verkauf besteht für die meisten Wohngebäude und damit auch für Mehrfamilienhäuser. Je nach Baujahr, energetischem Zustand und Nutzfläche des Gebäudes kommen verschiedene Arten von Energieausweisen infrage, zwischen denen Eigentümer wählen können. Der Ausweis enthält neben den Verbrauchsdaten auch Modernisierungsempfehlungen, die zur Verbesserung der Wärmedämmung oder Heizungsanlage beitragen können.

Energieausweis für ein Mehrfamilienhaus: Die Grundlagen

Der Energieausweis für ein Mehrfamilienhaus ist ein wichtiges Dokument, das die Energieeffizienz eines Gebäudes bewertet und transparent macht. Seit 2009 ist dieser Ausweis für alle Wohnimmobilien verpflichtend, wenn sie verkauft, vermietet oder verpachtet werden sollen.

Aber wozu dient der Energieausweis eigentlich genau? Er gibt Auskunft über den Energieverbrauch oder den Energiebedarf des Gebäudes und ermöglicht so einen Vergleich verschiedener Immobilien hinsichtlich ihrer Energieeffizienz. Das hilft nicht nur potenziellen Käufern oder Mietern bei ihrer Entscheidung, sondern fördert auch das Bewusstsein für energetische Aspekte im Gebäudesektor.

In meiner 15-jährigen Tätigkeit als Energieberater hab ich oft erlebt, wie überrascht Eigentümer waren, wenn sie zum ersten Mal konkrete Zahlen zur energetischen Qualität ihres Mehrfamilienhauses sahen. Manchmal ist das ein echter Weckruf!

Der Energieausweis bietet zudem Modernisierungsempfehlungen, durch die Eigentümer erfahren, wie sie die Energieeffizienz ihrer Immobilie verbessern können. Diese sind zwar nicht verpflichtend umzusetzen, geben aber wertvolle Hinweise für potenzielle Einsparungen.

Energieausweispflicht bei Wohngebäuden

Die Energieausweispflicht gilt für praktisch alle Wohngebäude, die verkauft, neu vermietet oder verpachtet werden sollen. Der Eigentümer einen Energieausweis muss diesen potenziellen Käufern oder Mietern unaufgefordert vorlegen – und zwar spätestens bei der Besichtigung. Seit einiger Zeit müssen relevante Kennwerte sogar bereits in der Immobilienanzeige genannt werden.

Wer gegen diese Vorschriften verstößt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Das ist kein Pappenstiel, und ich kenne tatsächlich Fälle, in denen solche Strafen verhängt wurden.

Für welche Gebäude gilt die Pflicht?

Die Energieausweispflicht betrifft grundsätzlich alle Wohngebäude, unabhängig von ihrer Größe oder ihrem Baujahr. Dies gilt für:

• Einfamilienhäuser
• Mehrfamilienhäuser
• Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (hier wird der Ausweis für das gesamte Gebäude erstellt)
• Gemischt genutzte Gebäude mit einem Wohnanteil von mehr als 10%

Bei gemischt genutzten Gebäuden sind oft zwei getrennte Energieausweise erforderlich – einer für den Wohnbereich und einer für den Nichtwohnbereich. Für eine einzelne Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kann kein separater Energieausweis ausgestellt werden. Stattdessen wird immer das gesamte Gebäude bewertet.

Ausnahmen von der Energieausweispflicht

Es gibt auch Gebäude, die von der Energieausweispflicht befreit sind. Hierzu gehören:

• Kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern
• Baudenkmäler, sofern die Energieeffizienzanforderungen den Denkmalschutz beeinträchtigen würden
• Ferienhäuser, die weniger als vier Monate pro Jahr genutzt werden
• Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung nur für kurze Zeit genutzt werden
• Landwirtschaftliche Nutzgebäude mit niedrigem Energiebedarf

Auch Gebäude, die abgerissen werden sollen, benötigen keinen Energieausweis. Das gleiche gilt für Gebäude, bei denen der Energieverbrauch vorwiegend für Produktionsprozesse verwendet wird.

Arten von Energieausweisen

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis. Die Wahl zwischen diesen beiden Typen hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Baujahr des Gebäudes und der Anzahl der Wohneinheiten.

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Er ist einfacher zu erstellen und daher kostengünstiger. Allerdings spiegelt er stark das Nutzungsverhalten der Bewohner wider und ist weniger objektiv als ein Bedarfsausweis.

Der Bedarfsausweis hingegen berechnet den theoretischen Energiebedarf unter standardisierten Bedingungen. Hier werden die baulich-technischen Eigenschaften des Gebäudes genau untersucht – von der Dämmung bis zur Heizungsanlage. Das macht ihn aussagekräftiger, aber auch aufwendiger und teurer in der Erstellung.

Verbrauchs- und Bedarfsausweis im Vergleich

Der Unterschied zwischen beiden Ausweistypen ist für viele Eigentümer oft nicht klar. Hier eine Gegenüberstellung:

Für ältere Gebäude (Bauantrag vor dem 1.11.1977) mit weniger als 5 Wohneinheiten ist immer ein Bedarfsausweis erforderlich. Bei neueren Gebäuden oder solchen mit mehr Wohneinheiten haben Sie die Wahl zwischen beiden Varianten.

Der Verbrauchsausweis ist aufgrund des geringeren Aufwands oft günstiger, liefert aber nur dann aussagekräftige Ergebnisse, wenn das Gebäude in den letzten Jahren normal bewohnt war. Leerstände oder ungewöhnliche Nutzungsgewohnheiten können die Ergebnisse verzerren.

Kosten und Gültigkeit des Energieausweises

Kosten, Gültigkeit und Erneuerung

Die Kosten für einen Energieausweis hängen von verschiedenen Faktoren ab – vor allem von der Art des Ausweises und der Größe des Mehrfamilienhauses. Für einen Verbrauchsausweis müssen Sie mit etwa 100 bis 300 Euro rechnen, während ein Bedarfsausweis zwischen 300 und 1000 Euro kosten kann.

Diese Preise können je nach Anbieter variieren. Es lohnt sich daher, mehrere Angebote einzuholen. Achten Sie allerdings nicht nur auf den Preis – wichtig ist auch die Qualifikation des Ausstellers.

Ein gültiger Energieausweis ist ab dem Ausstellungsdatum zehn Jahre gültig. Nach Ablauf dieser Frist muss er erneuert werden. Dies gilt auch, wenn in der Zwischenzeit größere bauliche Veränderungen am Gebäude vorgenommen wurden. In solchen Fällen empfiehlt es sich, nicht bis zum Ablauf der zehn Jahre zu warten, sondern schon früher einen neuen Ausweis erstellen zu lassen.

Die Erstellung eines Energieausweises für ein Mehrfamilienhaus kostet je nach Art des Ausweises und Größe des Gebäudes unterschiedlich viel. Bei einem Verbrauchsausweis liegen die Kosten für den Energieausweis meist zwischen 100 und 300 Euro, während ein Bedarfsausweis mit 300 bis 1000 Euro deutlich teurer sein kann.

Energieausweis ausstellen lassen

Qualifizierte Aussteller und Unterlagen

Nicht jeder darf einen Energieausweis ausstellen. Gesetzlich vorgeschrieben ist, dass der Aussteller über eine entsprechende Qualifikation verfügen muss. Dazu gehören beispielsweise:

• Architekten und Ingenieure
• Handwerksmeister bestimmter Fachrichtungen
• Energieberater
• Personen mit spezifischer Fortbildung im Bereich Energieeffizienz

Beim Ausstellen eines Energieausweises müssen verschiedene Unterlagen vorgelegt werden. Für einen Verbrauchsausweis benötigen Sie die Verbrauchsabrechnungen der letzten drei aufeinander folgenden Jahren sowie Angaben zur Nutzfläche des Gebäudes.

Bei einem Bedarfsausweis sind deutlich mehr Informationen erforderlich:

• Baupläne des Gebäudes
• Angaben zur Beschaffenheit des Gebäudes (Dämmung, Fenster etc.)
• Daten zur Heizungsanlage
• Informationen zu eventuell vorhandenen erneuerbaren Energien

Ohne diese Unterlagen kann kein aussagekräftiger Energieausweis erstellt werden. Manchmal ist auch eine Vor-Ort-Begehung durch den Energieberater notwendig, besonders wenn keine vollständigen Baupläne mehr vorliegen.

Was viele nicht wissen: Bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist die Hausverwaltung oft der richtige Ansprechpartner für die Erstellung des Energieausweises. Sie koordiniert die Erfassung der notwendigen Daten und die Vergabe des Auftrags.

Energieausweis bei Vermietung und Verkauf

Pflichten beim Vermieten und Verkaufen

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung darin verkaufen oder vermieten möchten, müssen Sie den Energieausweis vorlegen. Diese Pflicht ist im Gesetz klar geregelt.

Bereits in der Immobilienanzeige müssen bestimmte Energiekennwerte angegeben werden, darunter:

• Die Art des Energieausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
• Der Endenergieverbrauch oder -bedarf in kWh/m² pro Jahr
• Die wesentlichen Energieträger für die Heizung
• Das Baujahr des Gebäudes
• Die Energieeffizienzklasse (falls im Ausweis angegeben)

Spätestens bei der Besichtigung muss der komplette Energieausweis vorgelegt werden. Käufer oder Mieter haben das Recht, diesen einzusehen. Nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags muss dem neuen Eigentümer bzw. Mieter eine Kopie des Ausweises übergeben werden.

Wenn Sie als Eigentümer diesen Pflichten nicht nachkommen, riskieren Sie ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Ich hatte mal einen Kunden, der dies auf die leichte Schulter genommen hat – bis das Ordnungsamt anklopfte.

Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern tragen übrigens nicht die Mieter die Kosten für den Energieausweis, sondern der Eigentümer. Die Kosten können auch nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

Inhalte und Nutzung des Energieausweises

Wichtige Angaben und Aufbewahrung

Ein vollständiger Energieausweis enthält eine Fülle an Informationen. Zu den wichtigsten Angaben gehören:

• Allgemeine Gebäudedaten (Adresse, Baujahr, Nutzfläche)
• Energiekennwerte (Endenergiebedarf oder -verbrauch)
• Einordnung in eine Energieeffizienzklasse von A+ (sehr effizient) bis H (wenig effizient)
• Verwendete Energieträger für Heizung und Warmwasser
• CO₂-Emissionen des Gebäudes
• Modernisierungsempfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz

Seit Mai 2021 müssen auch Angaben zu den Treibhausgas-Emissionen und zu Inspektionspflichten für Klimaanlagen im Ausweis aufgeführt werden.

Der Energieausweis sollte sorgfältig aufbewahrt werden. Als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses sind Sie verpflichtet, den Ausweis bei Bedarf vorzulegen. Bei einer WEG ist die Hausverwaltung dafür zuständig, den Energieausweis für das gesamte Gebäude zu verwahren und auf Anfrage zur Verfügung zu stellen.

Die Besitzer von Eigentumswohnungen benötigen keinen eigenen Energieausweis für ihre Wohnung, sondern haben ein Anrecht auf Einsichtnahme in den Ausweis des gesamten Gebäudes. Dies ist besonders wichtig, wenn sie ihre Wohnung verkaufen oder vermieten möchten.

Der Energiepass, wie der Energieausweis manchmal auch genannt wird, ist kein Nachweis für die tatsächliche Höhe der Energiekosten. Er dient in erster Linie dem Vergleich verschiedener Immobilien und kann als Anhaltspunkt für mögliche Sanierungsmaßnahmen dienen.

Häufig gestellte Fragen zum Energieausweis

Brauche ich für jede Wohnung in einem Mehrfamilienhaus einen eigenen Energieausweis?

Nein. Ein Energieausweis wird immer für das gesamte Gebäude erstellt, nicht für einzelne Wohnungen. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Hausverwaltung dafür verantwortlich, den Ausweis für das gesamte Mehrfamilienhaus zu erstellen.

Was kostet der Energieausweis für ein Mehrfamilienhaus?

Die Kosten hängen stark von der Art des Ausweises und der Größe des Gebäudes ab. Ein Verbrauchsausweis ist günstiger (etwa 100-300 Euro), während ein Bedarfsausweis zwischen 300 und 1000 Euro kosten kann. Die Preise können je nach Anbieter variieren.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Der Energieausweis ist ab dem Ausstellungsdatum zehn Jahre gültig. Danach muss ein neuer Ausweis erstellt werden. Bei größeren baulichen Veränderungen am Gebäude empfiehlt sich eine frühere Neuerstellung.

Welcher Energieausweis ist besser – Verbrauchs- oder Bedarfsausweis?

Der Bedarfsausweis ist in der Regel aussagekräftiger, da er den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes unter standardisierten Bedingungen berechnet und unabhängig vom Nutzerverhalten ist. Der Verbrauchsausweis hingegen basiert auf dem tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Jahre und kann durch das Nutzerverhalten beeinflusst sein.

Muss ich als Vermieter einen Energieausweis haben?

Ja, als Vermieter benötigen Sie einen gültigen Energieausweis, wenn Sie Ihre Immobilie neu vermieten oder verpachten möchten. Sie müssen diesen bereits in der Immobilienanzeige erwähnen und spätestens bei der Besichtigung vorzeigen.

Gibt’s Ausnahmen für Altbauten oder denkmalgeschützte Gebäude?

Denkmalgeschützte Gebäude sind tatsächlich von der Energieausweispflicht befreit, sofern die erforderlichen Maßnahmen zur Einhaltung der Energieeffizienzanforderungen den Denkmalschutz beeinträchtigen würden. Für Altbauten gelten jedoch keine generellen Ausnahmen – im Gegenteil, bei Gebäuden, deren Bauantrag vor der Wärmeschutzverordnung von 1977 gestellt wurde und die weniger als fünf Wohneinheiten haben, ist sogar zwingend ein Bedarfsausweis erforderlich.

Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis vorlege?

Bei Verstößen gegen die Vorlagepflicht droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Dies gilt sowohl für fehlende Angaben in der Immobilienanzeige als auch für die Nichtvorlage bei Besichtigungen.

Kann ich den Energieausweis selbst erstellen?

Nein, der Energieausweis muss von qualifizierten Fachleuten erstellt werden. Achten Sie darauf, dass der Aussteller über die entsprechende Qualifikation verfügt. Selbsterstellte Ausweise haben keine Gültigkeit und können zu Bußgeldern führen.